Financiación alternativa inmobiliaria: capital fléxible para ejecutar oportunidades en España
Mercado español en el foco
España se consolida año tras año como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa, impulsado por una demanda sólida, buenos fundamentales económicos, empleo resiliente e inversión activa. Esta fortaleza se ve reforzada, además, por una presión demográfica creciente donde la población residente en España aumentó en torno a 500.000 personas en 2025, superando los 49,5 millones de habitantes por primera vez (1).
Sin embargo, el mercado residencial sigue enfrentándose a un claro desequilibrio entre oferta y demanda. El Banco de España sitúa el déficit acumulado de vivienda actual en torno a 750.000 unidades, mientras que en 2025 se terminaron menos de 100.000 viviendas de obra nueva (2), una cifra claramente insuficiente para cubrir las necesidades reales del mercado.
En este contexto, el pequeño y mediano promotor juega un papel fundamental. Una parte muy relevante de la producción residencial depende de este tejido promotor, especialmente fuera de las principales capitales, desarrollos y mercados. Sin embargo, muchos de estos proyectos no siempre cuentan con acceso ágil a financiación bancaria, pese a ser claves para poner más vivienda en producción y ser viables desde el punto de vista financiero.
La financiación alternativa en España
Bajo este contexto, la financiación alternativa inmobiliaria se presenta como una herramienta cada vez más necesaria para que proyectos viables puedan ejecutarse con mayor rapidez. No se trata únicamente de aportar capital, sino de aportar certidumbre de cierre, flexibilidad y estructuras adaptadas al activo, al sponsor y al plan de negocio.
La financiación alternativa es una solución para proyectos residenciales, living, residencias de estudiantes, reconversiones de uso, activos terciarios, reformas, capex, adquisiciones, refinanciaciones, bridge loans y operaciones value-add. También puede ayudar cuando el promotor necesita certidumbre de cierre para una compra, avanzar una obra sin preventas o refinanciar deuda.
No sustituye necesariamente a la banca tradicional. En muchos casos la complementa, entrando en fases anteriores donde el banco todavía no llega. En otros, permite financiar todo el ciclo de la operación hasta el repago.
El mercado en España también está en fase de crecimiento, alcanzando una cuota de mercado cercana al 15-20% (3), aun lejos de otros mercados más consolidados como Reino Unido o Estados Unidos donde se situa en un 30-40% (4). La tendencia natural es que la financiación alternativa siga ganando peso en un mercado en plena expansión como España, donde la dirección es clara: más capital privado, más especialización y estructuras cada vez más eficientes. Esto resultará en una solución cada vez más habitual y competitiva para promotores e inversores inmobiliarios.
El enfoque de Onate
Onate es un financiador alternativo que, mediante capital institucional, aporta soluciones de financiación inmobiliaria rápidas y a medida para operaciones en España e Irlanda.
En España nos centramos en tickets de hasta 5 millones de euros (5), donde tenemos capacidad de estructurar operaciones en plazos reducidos, habitualmente en una o dos semanas hasta el cierre de la operación. Nos gustan las operaciones donde la estructura ya se ha terminado, un plan de negocio sólido y una salida identificada en un horizonte temporal en no más de 12 a 18 meses.
Podemos financiar, entre otros, adquisiciones, reformas, capex, bridge loans, operaciones value-add, reconversiones de uso o refinanciaciones en cualquier proyecto residencial, living o activos terciarios. Adaptamos las disposiciones a hitos de obra o avance del proyecto, mediante estructuras por tramos, siempre con foco en aportar certidumbre de firma y capacidad real de ejecución.
Nuestro análisis se centra en lo que realmente importa: quién es el sponsor, el activo -ubicación, LTV, LTC y garantías-, cuál es el plan de negocio y cuál es la salida. Podemos asumir niveles de financiación más flexibles y altos que la banca tradicional, incluyendo porcentajes elevados sobre adquisición o compra y financiación del 100% de determinados costes de reforma, obra, capex u otros, siempre que la garantía sea sólida y la salida esté clara. Nuestra vocación es facilitar la entrada, acompañar la ejecución y permitir una salida ágil cuando el proyecto lo permita.
En operaciones bien estructuradas, con activos sólidos, salida clara y sponsors recurrentes, podemos ofrecer un coste muy competitivo sobre el capital dispuesto.
Esto nos ha permitido cerrar más de 60 operaciones en España y financiado proyectos vinculados a más de 1.000 viviendas, acompañando a promotores, inversores, brokers y asesores en situaciones donde la certidumbre de cierre era clave.
Si tienes cualquier operación, no dudes en compartirla con nosotros -
luis.guirao@onate.com / javier.redondo@onate.com
Sources:
Instituto Nacional de Estadística (INE)
Banco de España, Informe Anual 2025
EY-Parthenon, citado por PERE Credit / Real Estate Capital Europe
Bayes Business School, UK Commercial Real Estate Lending Report 2025 & CBRE, Commercial Real Estate Lending
Ticket más grandes pueden ser considerados